Découvrez le fonctionnement de la vente en nue-propriété et bénéficiez de conseils clés pour savoir comment acheter ou vendre en nue-propriété afin de maximiser votre patrimoine immobilier et bénéficier d’avantages fiscaux.
Le démembrement immobilier est un processus juridique spécifique qui fractionne la pleine propriété d’un bien en deux composantes distinctes : la nue-propriété d'une part et l'usufruit ou le droit d'usage et d’habitation d'autre part.
D'un point de vue juridique, conformément à l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ». En application pratique, cette attribution du droit de propriété se divise essentiellement en deux entités distinctes :
La nue-propriété désigne le statut de propriétaire d'un bien sans avoir le privilège de l’utiliser ou d’en tirer des bénéfices directs.
L'usufruit, quant à lui, englobe l'usage effectif du bien (usus), tel que l'habitation, ainsi que la capacité d'en tirer des revenus (fructus), comme la perception de loyers.
Dans le contexte d’une transaction de nue-propriété, contrairement au viager qui requiert le versement d’une rente viagère, aucun paiement périodique n’est nécessaire avec la vente en nue-propriété. La transaction s’effectue de manière unique et immédiate, souvent désignée comme un « bouquet sec ».
Le vendeur reçoit l’intégralité du montant de la nue-propriété au moment de la signature chez le notaire, tout en conservant "l'usage à vie" de son logement (usufruit ou droit d’usage et d'habitation). De son côté, l’acheteur acquitte en une seule fois le montant correspondant à la nue-propriété, sans obligation de paiements ultérieurs ni versement de rente.
La vente en nue-propriété, caractérisée par un paiement comptant, diffère ainsi du viager occupé, où le paiement initial (bouquet) est accompagné de rentes mensuelles. Une constante demeure dans ces deux modes : le vendeur senior continue d’occuper le bien immobilier.
Dans la gestion et l’utilisation d’un bien immobilier vendu en nue-propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire exercent des rôles distincts, chacun assumant des responsabilités spécifiques.
L’usufruitier détient le droit d’usufruit du bien, englobant l’utilisation effective (usus) et la génération de revenus (fructus). Pour un bien immobilier, cela implique la possibilité d’y habiter ou de le louer, avec la perception des loyers. Les responsabilités de l’usufruitier englobent l’entretien courant du bien, ainsi que le règlement des charges usuelles telles que les factures d’électricité, d’eau et de gaz. L’usufruitier doit utiliser le bien de manière raisonnable et ne peut entreprendre des modifications significatives sans le consentement du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire, de son côté, détient la pleine propriété du bien (abusus), mais sans la possibilité de l’utiliser ou d’en tirer des revenus tant que l’usufruit n’est pas éteint. Le nu-propriétaire assume les responsabilités liées aux réparations majeures, telles que la réfection de la toiture ou la réparation de la structure du bâtiment. De plus, il est tenu, dans le cadre d'une réserve d'usufruit de s’acquitter de la taxe foncière. Bien que le nu-propriétaire ne puisse pas jouir du bien, il conserve le droit de le vendre ou de le donner. Cependant, le nouvel acquéreur doit respecter les droits de l’usufruitier jusqu’à l’extinction de l’usufruit, généralement survenant au décès de ce dernier. Cette dynamique entre nue-propriété et usufruit constitue un aspect fondamental de la vente en nue-propriété.
Pour la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit, le vendeur qui devient usufruitier, conserve le droit d’occuper le bien ou de bénéficier des revenus locatifs s’il est loué.
En général, l’usufruitier demeure responsable du règlement de la taxe foncière et des charges associées à la propriété.
Quant au cadre de la nue-propriété avec droit d’usage et d’habitation (DUH), le vendeur conserve le droit d’habiter le bien tout en renonçant à la possibilité de le louer. Dans cette configuration, le vendeur est dispensé du paiement de la taxe foncière et des charges liées à la propriété.
Ces deux variantes de la nue-propriété présentent des nuances importantes en termes de droits et d’obligations pour les parties impliquées. La compréhension de ces distinctions est cruciale lorsqu’on explore les options de vente en nue-propriété.
La vente en nue-propriété présente des atouts divers pour l’acquéreur et le vendeur du bien immobilier. Découvrez les avantages de la vente en nue-propriété.
Lors d’une transaction en nue-propriété, l’investisseur procède à l’acquisition de la nue-propriété, représentant la structure matérielle du bien (souvent dénommée « les murs »). Cette acquisition s’effectue par le versement d’une somme sous forme de paiement unique, tandis que le vendeur conserve le droit d’usage à vie du logement, désigné comme usufruit ou droit d’usage et d’habitation.
Deux éléments clés sont pris en considération pour déterminer la valeur de la nue-propriété cédée :
Elle représente la valeur du bien sur le marché immobilier classique. Une estimation du bien immobilier précise est essentielle, car cette valeur sert de référence pour les calculs liés au démembrement de la propriété.
Ces facteurs influent sur la répartition entre la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit ou DUH, en fournissant une indication sur la durée potentielle de jouissance du bien par le vendeur.
Les calculs, généralement basés sur des barèmes établis, dont le barème Daubry couramment utilisé, permettent de déterminer la valeur totale du bien immobilier. Cette valeur est obtenue en additionnant la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit ou DUH, assurant ainsi une répartition équitable entre l’investisseur et le vendeur dans le cadre de la vente en nue-propriété.
La nue-propriété présente des avantages fiscaux attractifs, favorisant simultanément la création d’un patrimoine immobilier pour l’investisseur tout en offrant un environnement fiscal bénéfique pour le vendeur.
L’investissement en nue-propriété offre une stratégie judicieuse, notamment grâce à ses avantages fiscaux notables. Découvrez les opportunités fiscales avantageuses offertes par l’acquisition en nue-propriété.
À la clôture du démembrement immobilier, l’investisseur accède automatiquement à la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaires.
Pendant la période du démembrement, l’absence de perception de loyers, compensée par la décote d’occupation, exempte l’investisseur de tout impôt sur le revenu relatif à ces revenus immobiliers.
En cas de transmission du bien aux héritiers, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, engendrant ainsi des économies significatives.
Les droits d’enregistrement et les frais de notaire, calculés exclusivement sur la valeur de la nue-propriété, s’avèrent inférieurs à ceux d’une acquisition immobilière traditionnelle.
La vente en nue-propriété ouvre la voie à une gamme d’avantages fiscaux, offrant aux vendeurs une approche stratégique pour optimiser leur situation financière.
Lors de la vente de la nue-propriété de la résidence principale, le vendeur bénéficie d’une défiscalisation intégrale du capital perçu. En cas de cession d’une résidence secondaire, les abattements pour une durée de détention s'appliquent.
Lors d'une vente en nue-propriété avec droit d'usage et d'habitation, le vendeur ne prendra plus en charge la taxe foncière.
Pour les vendeurs assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la vente en nue-propriété représente une solution stratégique pour réduire significativement leur patrimoine imposable.
La vente en nue-propriété connaît une montée en popularité, notamment parmi les investisseurs à la recherche d’options immobilières novatrices et fiscalement avantageuses. Cette approche séduit un éventail diversifié d’acheteurs, attirant à la fois des particuliers et des institutionnels.
Les transactions en nue-propriété sont en hausse, en particulier dans les grandes villes et zones urbaines, stimulées par une demande soutenue de logements et des prix immobiliers élevés. Mon Expert Viager vous accompagne pour comprendre cette tendance émergente qui se dessine en faveur de l’investissement dans des biens de qualité en nue-propriété, notamment dans des emplacements privilégiés.
Le marché s’adapte aux besoins des seniors qui aspirent à libérer du capital tout en restant chez eux, entraînant une augmentation des offres spécifiquement ciblées. À cet effet, les acteurs du marché immobilier répondent à cette évolution en développant des offres de nue-propriété plus structurées, offrant une sécurité accrue tant aux vendeurs qu’aux acheteurs.