Mon Expert Viager vous accompagne dans l’univers complexe de la fiscalité du viager, une exploration incontournable pour les acheteurs et les vendeurs cherchant à démêler les implications financières de cette transaction immobilière particulière.
La fiscalité liée au viager constitue un domaine complexe, où chaque modalité d’achat engendre des implications fiscales spécifiques qu’il est essentiel de comprendre en profondeur. Mon Expert Viager vous explique en détail ce qu’adviennent les droits d’enregistrement, la taxe foncière, la TEOM, la taxe d’habitation et l’IFI lors d’une vente en viager.
La fiscalité du viager impacte directement le débirentier (acheteur), qui est légalement responsable du paiement des droits d’enregistrement. Ces droits sont calculés en fonction de la valeur en capital de la rente versée au crédirentier (vendeur). La valorisation de cette rente peut être explicite dans l’acte de vente, représentant une conversion du prix de vente en rente viagère.
Dans le cas où le prix est directement établi sous forme de rente viagère, les parties peuvent estimer sa valeur par le biais d’une déclaration estimative. Pour évaluer cette estimation, l’administration peut se référer aux barèmes utilisés par les compagnies d’assurance-vie ou par la caisse nationale de prévoyance.
Il est important de noter que le montant des droits d'enregistrement est calculé sur la valeur occupé du bien immobilier, c'est à dire la valeur vénale du bien moins la valeur du DUH ou de l'usufruit. Lors d'un viager libre les droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur marchande du bien comme pour une vente immobilière classique.
Les droits d’enregistrement, régis par les conditions générales de la loi, sont généralement fixés à un taux global d’environ 5,8 % dans la plupart des départements. Cette dimension essentielle de la fiscalité du viager souligne l’importance d’une compréhension approfondie des implications financières pour le débirentier et le crédirentier dans ce type particulier de transaction immobilière.
Il incombe au débirentier de régler la taxe foncière du bien immobilier, étant donné qu’il est le propriétaire du bien concerné. Le vendeur est donc exonéré du paiement de la taxe foncière du viager.
Toutefois, le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), relève de la responsabilité du vendeur occupant. Cette taxe incombera à l’acquéreur uniquement dans le contexte d’un viager libre.
En matière de fiscalité du viager, la taxe d’habitation ne concerne plus que les résidences secondaires en France.
Dans une situation de viager occupé, c’est le crédirentier qui est responsable du paiement de la taxe d’habitation. Dans le cas d’un viager libre, la responsabilité du paiement de la taxe d’habitation revient :
Dans le contexte de la fiscalité du viager, lorsque le crédirentier détient le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit dans un viager occupé, il doit déclarer la valeur de ce droit pour l’IFI, mais uniquement dans le cas où il dépasse le seuil d'imposition pour la totalité de son patrimoine immobilier (voir ci-dessous). Les évaluations du droit d’usage et d’habitation ainsi que de l’usufruit suivent le même barème fiscal, mais en raison de la nature plus restreinte du droit d’usage, un abattement de 40 % est appliqué.
Pour le débirentier, la déclaration à l’IFI concerne la valeur de la nue-propriété du bien dans le cadre d’un viager occupé. En revanche, dans un viager libre, le débirentier doit déclarer la pleine propriété du bien à l’IFI afin que la valeur fiscale corresponde bien à la valeur réelle de l’actif, tandis que le crédirentier n’est pas assujetti à cet impôt. Dans tous les scénarios, le crédirentier a la possibilité de déduire le capital représentatif de la rente à verser, soulignant ainsi l’importance de comprendre les nuances spécifiques de la fiscalité du viager pour toutes les parties impliquées.
Il est à noter que le barème de l’IFI est le suivant :
Il faut rappeler que le seuil d’imposition à l’IFI est fixé à partir d’un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Cependant, le calcul de l’IFI commence dès 800 000 euros pour les personnes imposables.
Pour les patrimoines nets taxables situés entre 1 300 000 euros et 1 400 000 euros, un système de décote est appliqué pour réduire l’impôt. Cette décote est calculée comme suit : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine).
La fiscalité du viager en matière d’imposition sur le revenu présente des caractéristiques spécifiques. Pour le crédirentier, la part de la rente viagère reçue du débirentier est soumise à l’impôt selon le barème progressif de l’IR, mais uniquement pour une portion de son montant total. En effet, la législation prévoit une exonération d’IR sur la partie de la rente considérée comme remboursement du capital initial.
Le montant imposable de la rente est calculé en fonction de l’âge du crédirentier au moment où il commence à percevoir la rente, et non en fonction de son âge lors de l’année d’imposition.
La part imposable de la rente viagère est déterminée l’année de sa mise en place et reste inchangée par la suite. Elle ne peut donc pas être modifiée ultérieurement.
Pourcentage de revenus imposables selon l’âge du crédirentier :
La date de commencement de la rente viagère varie selon qu’elle soit à jouissance immédiate ou différée. Pour une rente à jouissance immédiate, la date retenue est celle du contrat constitutif de la rente ou la date de remise des fonds. Pour une rente à jouissance différée, la date à considérer est celle du début effectif de la rente, qui peut différer de la date théorique prévue dans le contrat initial. L’entrée en jouissance de la rente dépend des obligations remplies par les parties pour établir le titre de rente. Cette date figure en général sur le titre de rente établi.
Afin de mieux appréhender le montant imposable des rentes, vous trouverez le barème de l’impôt 2024 sur les revenus 2023 suivant :
Lorsque vous souhaitez revendre un viager, vous vous demandez probablement si vous pouvez revendre votre viager avec plus-value.
Pour calculer la plus-value immobilière lors de la revente en viager, il suffit de prendre en compte la valeur en capital de la rente, augmentée du montant du bouquet qui est considéré comme le prix d’acquisition.
En cas de revente du viager avant le décès du crédirentier, le prix d’acquisition inclut :
En cas de revente du viager post-décès du crédirentier, on prend en compte les versements effectués au crédirentier et le bouquet viager.
La plus-value immobilière calculée selon le code général des impots, est soumise à une imposition globale de 36,2 %, incluant 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, cette plus-value bénéficie d’un abattement annuel après la cinquième année de détention, conduisant à :
En cas de vente de la résidence principale en viager, le bouquet reçu échappe à la taxation des plus-values immobilières, contrairement à une résidence secondaire ou un bien locatif. Dans ces deux derniers cas précis, des abattements liés à l’âge du vendeur sont applicables, avec 30 % avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 60 % entre 60 et 69 ans, et 70 % pour les vendeurs de plus de 69 ans.
La question consistant à savoir si l’on peut revendre un viager avec plus-value est ainsi complexe, et nécessite une compréhension approfondie des paramètres fiscaux, notamment une évaluation des situations spécifiques. N’hésitez pas à demander conseil à l’un de nos experts en viager pour vous éclairer quant à la vente de votre bien et les implications fiscales qui découlent du viager. Nous aurons le plaisir de les simplifier pour vous dans le cadre de notre accompagnement personnalisé.
La fiscalité du viager répartit donc les avantages fiscaux entre le vendeur et l’acheteur, conférant à cette transaction des avantages mutuels. Le vendeur, devenu crédirentier, voit une amélioration de sa qualité de vie en augmentant ses revenus de retraite grâce aux rentes viagères mensuelles, tout en conservant la possibilité de demeurer dans son logement en cas de viager occupé.
De son côté, l’acheteur a l’opportunité de bâtir progressivement son patrimoine immobilier, tout en tirant profit d’avantages fiscaux significatifs, soulignant ainsi l’attrait de la fiscalité du viager pour les deux parties impliquées.