Vente à terme : comment ça marche ?

Explorez les nuances entre vente à terme libre et vente à terme occupée afin de mieux comprendre le fonctionnement de la vente à terme, et découvrez ses avantages pour l’acheteur et le vendeur du bien immobilier.

Définition de la vente à terme

Conformément à l’article 1601-2 du Code civil, la vente à terme constitue une catégorie de contrat de vente qui se caractérise par le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur moyennant :

  • un bouquet, représentant une somme versée en une seule fois lors de la conclusion du contrat ;
  • des versements périodiques sur une période préalablement déterminée, s’étendant généralement sur une durée de 10 à 20 ans.

Cette modalité de transaction, définie par le terme « vente à terme », offre un cadre spécifique pour la réalisation de transactions immobilières.
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vente à terme

 

Deux formes distinctes : la vente à terme libre, la vente à terme occupée

Dans le cadre d’une vente à terme libre, l’acheteur bénéficie immédiatement de la jouissance du bien immobilier, bien que la propriété effective ne lui soit transférée qu’à une date ultérieure. Pendant cette période, l’acquéreur s’acquitte d’un loyer envers le vendeur pour l’occupation du bien.

En ce qui concerne la vente à terme occupée, le vendeur demeure résident du bien après la conclusion du contrat jusqu’à la date du transfert de propriété. Dans cette configuration, le vendeur n’est pas astreint au paiement d’un loyer envers l’acheteur, mais il pourrait être amené à lui verser une compensation.

Qu’est-ce qui différencie la vente à terme du viager ?

La comparaison courante entre la vente à terme et la vente en viager met en lumière deux transactions distinctes, bien que souvent associées.

La distinction principale entre la vente à terme et la vente en viager repose sur un critère fondamental : la durée de la vente à terme est établie de manière anticipée, contrairement à la vente en viager qui dépend de lévaluation de l’espérance de vie et de l’âge du vendeur.

Ce critère déterminant confère à la vente à terme un cadre temporel fixé à l’avance, offrant ainsi une prévisibilité et une planification spécifiques à cette modalité de transaction immobilière. En revanche, la vente en viager s’inscrit dans une temporalité variable, soumise aux aléas liés à la longévité du vendeur. Cette différence temporelle constitue un aspect crucial à prendre en considération lors du choix de vendre en viager ou de vendre à terme.

Avantages de la vente à terme

Les avantages de la vente à terme constituent une étape essentielle pour ceux qui envisagent ce type de transactions immobilières. Cette modalité de vente offre une flexibilité et une sécurité uniques tant aux vendeurs qu’aux acquéreurs.

Avantages de la vente à terme pour le vendeur

  • Des paiements mensuels réguliers

Le vendeur reçoit des paiements mensuels sur une période déterminée. Dans le cadre de la vente à terme, l’acquéreur paie une somme initiale, accompagnée de versements mensuels jusqu’à la fin de la période convenue.

  • Avantages fiscaux de la vente à terme

Le vendeur profite d’avantages fiscaux sur ces mensualités. Dans le cas de la vente à terme d’une résidence principale ou secondaire, ces versements ne sont pas soumis à l’impôt.

  • Droit d’Usage et d’Habitation

Grâce à la vente à terme, le vendeur a la possibilité de se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), soit à vie, soit pour une durée limitée, s’il opte pour la vente à terme occupée.

  • Garantie des paiements mensuels

Le vendeur bénéficie de la garantie de paiement des mensualités. La vente à terme est formalisée par un acte authentique chez un notaire, avec une hypothèque de premier rang et une clause résolutoire.

  • Revalorisation annuelle des mensualités

Le vendeur jouit d’une revalorisation annuelle des mensualités, afin de bénéficier d’un bon maintien de son pouvoir d’achat.

  • Protection familiale

Le vendeur assure la protection de sa famille : en cas de décès, les mensualités continuent d’être versées à ses héritiers.

Avantages de la vente à terme pour l’acquéreur

  • Polyvalence de la vente à terme

L’achat en vente à terme répond à divers objectifs : acquisition d’un logement, constitution d’un patrimoine immobilier locatif, investissement dans une résidence secondaire, etc.

  • Investissement à prix avantageux

L’acquéreur bénéficie d’un investissement immobilier à prix avantageux grâce à la vente à terme. Cette modalité de transaction immobilière représente un placement attractif à moyen/long terme.

  • Emprunt bancaire non nécessaire

L’acquéreur investit à son rythme lorsqu’il opte pour la vente à terme, sans avoir besoin de recourir à un crédit bancaire, évitant ainsi les intérêts.

  • Option de vente à terme libre

Dans le cas d’une vente libre, l’acquéreur peut immédiatement utiliser le bien pour y vivre ou pour y loger un proche.

  • Fiscalité avantageuse de la vente à terme occupée

L’acquéreur profite d’un cadre fiscal avantageux dans le cas d’une vente occupée, où le droit d’usage et d’habitation (DUH) se traduit par une réduction sur le prix d’achat.

  • Investissement socialement responsable

En choisissant d’acheter un bien qui fait l’objet d’une vente à terme, l’acquéreur participe à l’amélioration du niveau de vie du vendeur, qu’il s’agisse d’une vente à terme libre ou occupée.

  • Protection robuste de l’investissement

Bénéficiez d’une protection solide de votre capital investi, grâce à la stabilité du marché immobilier.

Quels sont les risques d’une vente à terme ?

Engager un processus d’achat en vente à terme expose l’acquéreur à des risques substantiels, notamment celui de ne pas pouvoir honorer la totalité des échéances prévues. En cas de défaillance de paiement, l’acquéreur s’expose non seulement à la perte du droit de propriété sur le bien immobilier, mais également à la perte des montants déjà versés jusqu’à la date butoir, amplifiant ainsi les conséquences financières de cette situation.

La nature même de la vente à terme implique une responsabilité financière significative pour l’acquéreur, soulignant l’importance d’une évaluation minutieuse de sa capacité à respecter les engagements financiers sur la durée définie. En outre, la date butoir représente un paramètre critique dans cette équation, marquant le moment où le non-paiement expose l’acquéreur aux conséquences les plus sévères, tant sur le plan de la propriété du bien que sur celui des sommes investies jusqu’à cette échéance, du fait de la clause résolutoire intégrée au contrat de vente à terme.

Ainsi, la compréhension approfondie des risques associés à la vente à terme demeure cruciale pour les parties impliquées, les incitant à une planification financière rigoureuse et à une gestion proactive des éventualités, afin d’atténuer les impacts potentiels de ce type de transaction immobilière complexe.

Comment fonctionne la vente à terme ?

La concrétisation d’un contrat de vente à terme requiert une démarche formelle, impérativement conduite sous l’égide d’un notaire. Cette transaction, bien que représentant une vente définitive, se distingue par le report dans le temps des conditions d’exécution.

Procédure pour établir un contrat de vente à terme

Afin de concrétiser un contrat de vente à terme, il est essentiel d’élaborer un acte authentique en collaboration avec un notaire. La vente à terme, bien qu’étant une transaction définitive, se caractérise par le report dans le temps des modalités d’exécution.

Outre les informations conventionnelles indispensables à toute transaction immobilière, le contrat doit explicitement préciser :

  • Le prix de vente: le montant du bouquet, les échéances des paiements, la date de règlement du solde du prix de vente, etc.
  • La période de transfert: le moment où la propriété immobilière sera entièrement transférée à l’acheteur.
  • Les conditions d’occupation pour une vente à terme occupée: les termes de l’occupation, le paiement d’un loyer ou d’indemnités si nécessaire, etc.
  • Les obligations du vendeur et de l’acheteur durant la période de transfert : travaux de réparation, entretien, paiement des taxes, assurances, etc.

Il est important de souligner que les frais de notaire pour une vente à terme occupée sont réduits par rapport à une vente immobilière classique. 

Prise en charge des frais liés au bien d’une vente à terme

La répartition des charges liées au bien varie en fonction de la nature de la transaction et de l’occupation du bien :

  • En cas de vente à terme libre, l’acheteur assume la responsabilité de toutes les dépenses associées à l’occupation et à la propriété du bien. Cette disposition lui confère le droit d’occuper le bien, même s’il n’a pas encore intégralement réglé le prix d’achat.
  • En cas de vente avec jouissance différée (vente à terme occupée), le vendeur qui continue d’occuper le bien demeure responsable des frais courants liés à son occupation, comprenant notamment l’eau, le chauffage, la taxe d’habitation, etc.

Il est à noter que l’acheteur ne supporte que les coûts afférents à la propriété du bien, englobant ceux liés à sa fiscalité. Cette distinction essentielle dans la répartition des charges constitue un aspect à prendre en considération lors de la négociation et de la finalisation de la vente à terme.

 

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Négociation des modalités financières dans la vente à terme : bouquet, mensualités

La fixation du montant initial, également appelé « bouquet », ainsi que des versements mensuels dans le cadre d’une vente à terme résulte d’une négociation approfondie entre l’acheteur et le vendeur. Cette phase cruciale de la transaction revêt une importance significative, influant sur les modalités financières qui façonneront l’accord final.

Le calcul du bouquet d’une vente à terme

Bien que la finalité demeure la même, le montant initial du bouquet varie en fonction du type de vente à terme envisagé. Pour une vente à terme libre, le vendeur établit préalablement le prix total du bien, déduit le montant du paiement initial, puis répartit le reste en mensualités.

Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur, avant de procéder aux calculs similaires, déduit les indemnités associées à l’occupation. Il est crucial de noter que la négociation du bouquet est totalement libre, bien qu’il soit important de souligner que des bouquets plus conséquents entraînent des mensualités plus réduites.

Il est également essentiel de noter que le bouquet n’est pas une composante obligatoire. En l’absence de bouquet, les mensualités seront naturellement plus élevées et étalées sur une période plus étendue.

Le calcul des mensualités d’une vente à terme

Les paiements mensuels, bien que préalablement déterminés, restent sujets à des ajustements basés sur l’indice du coût de la construction. Cette flexibilité permet aux parties de s’adapter aux évolutions du marché immobilier et de maintenir l’équité financière tout au long de la durée de la vente à terme.

Par ailleurs, les parties ont la liberté de sélectionner un indice différent, si elles le préfèrent, et de l’intégrer aux termes du contrat. Cette liberté de choix confère une flexibilité supplémentaire, permettant aux parties de personnaliser les modalités financières en fonction de leurs besoins spécifiques et des conditions du marché immobilier.

Présence de la clause résolutoire dans le contrat de vente à terme

Dans le cadre d’un contrat de vente à terme, le respect des échéances de paiement constitue un aspect crucial. Ces contrats comprennent généralement une clause résolutoire spécifiant que le manquement au paiement d’une seule mensualité peut entraîner l’annulation totale de la vente. En pareil cas, le vendeur retrouve la pleine propriété du bien et conserve toutes les mensualités déjà perçues.

Cette garantie assure une protection robuste au vendeur, dissuadant fortement le non-paiement des mensualités par l’acheteur en raison des conséquences financières désastreuses qui en résulteraient.

Vente à terme et héritiers, en cas de décès du vendeur

En cas de décès du vendeur dans le cadre d’une vente à terme d’un bien immobilier, l’acheteur assume la responsabilité de poursuivre les versements convenus envers les héritiers, conformément à la période déterminée dans le contrat initial. Cette disposition portant sur la succession souligne la continuité des engagements financiers liés à la transaction immobilière, offrant ainsi une certaine stabilité aux héritiers du vendeur. Cependant, cette situation nécessite une gestion attentive des formalités administratives et juridiques associées au décès, afin d’assurer une transition en douceur dans le respect des termes convenus entre les parties.

Fiscalité de la vente à terme

La vente à terme offre des bénéfices significatifs pour le vendeur, notamment l’exonération d’impôt sur le revenu pour les rentes mensuelles reçus, .De plus, dans le cadre d'une vente à terme occupé la taxe foncière et les charges courantes sont transférées à l'acheteur, allégeant ainsi le fardeau financier du vendeur.
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