La vente en viager est une transaction immobilière encadrée par la législation, définie précisément dans le Code civil comme un contrat de nature « aléatoire ». Ce type de vente implique un vendeur (crédirentier) et un acquéreur (débirentier) qui ne peuvent connaitre à l'avance le bilan financier final exact de la transaction.
En effet, lorsqu’il s’agit d’une vente en viager, le prix final de la vente dépend de la durée de vie du vendeur, une variable incertaine et imprévisible.
Dans le cadre d’un viager libre, l'acquéreur peut jouir du bien dès la conclusion de la vente, sans restriction. En revanche, dans un viager occupé, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation ou l'usufruit du bien jusqu'à son décès.
Pour comprendre comment fonctionne le viager en France, il est important de se pencher sur les étapes essentielles de ce type de transaction immobilière :
Pour réussir une vente en viager, il est crucial de définir précisément votre projet par rapport à vos besoins. Cette décision implique une réflexion approfondie, ancrée dans un choix de vie plutôt que dans une simple transaction immobilière. Mon Expert Viager vous accompagne dans le cadre de vos démarches de l’estimation du bien à sa vente en viager.
Votre propriété, mise en vente en viager, représente le fruit de nombreuses années d'efforts et le souhait de vendre en viager peut être motivé par diverses raisons :
En fonction de vos objectifs personnels et de l'utilisation envisagée pour votre bien, vous choisirez le type de vente en viager le plus adapté :
L'estimation d'un bien immobilier destiné à la vente en viager suit les mêmes principes qu'une transaction immobilière traditionnelle. Cet exercice consiste à déterminer le prix actuel de votre propriété sur le marché local, également connu sous le nom de valeur vénale. En d'autres termes, il s'agit de fixer le prix maximum qu'un acheteur serait prêt à payer pour acquérir votre bien.
De nombreux facteurs influent sur la valeur vénale, notamment l'emplacement, le type de bien (appartement ou maison), la taille, la disposition des pièces, la qualité de la construction et du quartier, la proximité des commodités et des transports, ainsi que des caractéristiques supplémentaires telles qu'un jardin, un balcon, un garage, un ascenseur ou un concierge, ou encore des aspects tels que la luminosité, le bruit, la sécurité, etc.
Une estimation précise et bien fondée limite les possibilités de négociation avec l'acheteur, en établissant un cadre solide et transparent dès le début du processus de vente en viager.
Lorsque vous déterminez le montant du bouquet et/ou de la rente viagère, vous devez comprendre que la valeur du bien occupé correspond à la valeur vénale de votre propriété, diminuée du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) que vous conservez.
Le prix auquel vous vendrez votre bien en viager se divise en deux parties que nous vous expliquons afin que vous puissiez mieux appréhender le fonctionnement du viager :
Vous avez la liberté de choisir le montant du bouquet, généralement sa valeur varie entre 20% et 40% du prix total de vente. Cependant, il est possible d'opter pour un viager entièrement constitué de rentes, sans bouquet, ou inversement.
Le solde restant constitue le capital transformé en rente. Le montant de la rente viagère mensuelle dépend de votre espérance de vie. La rente viagère sera réajustée annuellement grâce à l'indexation sur l’inflation, augmentant chaque année à partir du montant initial établi.
Tout comme dans une vente immobilière classique, le propriétaire d'une maison ou d'un appartement à vendre en viager, doit réaliser un audit technique exhaustif de la propriété.
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprend jusqu'à 9 documents obligatoires, parmi lesquels 6 sont requis pour tous les biens anciens :
Deux diagnostics supplémentaires sont nécessaires dans certaines zones :
Pour les propriétés équipées d'une installation d'assainissement individuel, un document de contrôle des installations d'assainissement non collectif sera également requis.
Tous ces documents doivent être remis intégralement à l'acheteur au plus tard le jour de la vente. Cependant, certaines informations, telles que les résultats du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), doivent être communiquées plus tôt, notamment dans l'annonce de vente.
Pour entamer formellement le processus de vente en viager, il est nécessaire de signer un mandat de vente. Ce document établit un accord entre le vendeur et un professionnel mandaté pour la vente du bien. Il définit les modalités de la vente en viager et les relations contractuelles entre les parties impliquées : expert viager, notaire ou agent immobilier.
Le mandat de vente en viager doit contenir plusieurs informations essentielles :
Dans le processus de vente en viager, la négociation s'effectue par le biais d'échanges d'offres d'achat et de contre-offres, jusqu'à ce que le vendeur accepte ou rejette l'offre proposée par l'acquéreur potentiel.
Il est recommandé de formaliser toute offre d'achat ou contre-offre par écrit pour consigner les informations essentielles, notamment :
Lorsque vous recevez une offre d'achat en viager, vous avez le choix de la rejeter, de soumettre une contre-offre ou de l'accepter. Ces échanges peuvent se faire par courrier ou par e-mail.
Pour refuser une offre d'achat, vous pouvez décider de ne pas y donner suite, mais il est préférable d'indiquer clairement votre refus à l'acquéreur, en précisant les raisons. Cela offre l'opportunité de justifier la valeur de votre bien et peut inciter l'acquéreur à augmenter son offre, vous rapprochant ainsi de votre objectif de vente en viager.
Rédiger une contre-offre est rare dans la pratique. En général, il suffit de rejeter la première offre de l'acquéreur, qui peut alors choisir de soumettre une nouvelle proposition de lui-même ou se retirer du processus de vente en viager.
Si le prix et les conditions vous conviennent, vous pouvez signer l'offre et débuter le processus de vente. Si plusieurs offres sont reçues, vous pouvez choisir celle qui répond le mieux à vos attentes. Une fois l'offre d'achat en viager acceptée, vous êtes légalement engagé. Les visites prennent fin et vous ne pouvez plus recevoir d'autres offres, même si elles sont plus avantageuses.
Le compromis de vente en viager constitue un précontrat établi entre l'acquéreur et le vendeur, les engageant à finaliser la vente au prix convenu.
Le contrat viager définitif, également nommé acte authentique, officialise tous les accords stipulés dans le compromis de vente. La signature définitive de ce contrat chez le notaire est souvent appelée « réitération par acte authentique ».
Étant donné l'importance cruciale de ce précontrat, il est impératif de bénéficier de l'assistance d'un expert en viager et d'un notaire pour sa rédaction. Leur expertise garantira que tous les aspects juridiques et financiers sont pris en compte et que vos intérêts sont protégés tout au long du processus de vente en viager. Pour une transaction fluide et sans difficulté, n'hésitez pas à solliciter l'aide d'un expert en viager dès aujourd'hui.
La promesse de vente en viager, bien que similaire au compromis de vente, n'engage pas l'acquéreur à acheter ; elle oblige uniquement le vendeur à vendre. Elle est parfois désignée sous le nom de « promesse unilatérale de vente en viager » en raison de sa nature contraignante pour le vendeur uniquement. Il est important de noter que l'utilisation de la promesse de vente en viager peut entraîner des frais d'enregistrement supplémentaires par rapport au compromis de vente.
La finalisation de la vente en viager est une étape essentielle conclue lors d'une rencontre chez le notaire. Au cours de cette réunion, le notaire réexamine minutieusement l'intégralité du contrat de vente en viager en présence des parties concernées. Ce contrat reprend généralement les dispositions convenues dans l'avant-contrat, préalablement discutées entre le vendeur et l'acquéreur.
Le notaire est présent pour répondre à toute interrogation ou remarque, et veille à ce que l'acquéreur soit prêt à effectuer le paiement du bouquet. La signature de l'acte authentique notarié est une étape cruciale, officialisant le transfert de propriété et le règlement du bouquet, marquant ainsi la conclusion formelle de la vente en viager.
Après la signature, l'acquéreur devient le propriétaire légal du bien, tandis que le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou l'usufruit lors d'un viager occupé. Le vendeur reçoit alors le paiement du bouquet ainsi que la première rente mensuelle, généralement ajustée au prorata du mois en cours, dans un délai de trois jours après la signature.
Suite à la transaction, le notaire se charge de l'enregistrement de l'acte de vente en viager auprès des autorités fiscales. Cela permet à l'acquéreur d'obtenir le titre de propriété officiel du bien, finalisant ainsi la transaction de vente en viager de manière définitive.