Selon les accords de vente et les termes contractuels, la répartition des charges et des travaux peut suivre l'un des deux principes suivants :
Régime bailleur/locataire :
Régime de l'article 606 du code civil :
Pour le vendeur, les coûts associés à la transaction sont minimes.
Tous les frais relatifs aux droits d'enregistrement, aux émoluments du notaire, aux taxes fiscales, à la publicité foncière et aux honoraires de l'expert sont à la charge de l'investisseur.
Du côté de l'acquéreur, les frais sont économiquement avantageux car ils se basent uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Après la finalisation de l'acte de vente authentique, l'acquéreur ne doit supporter aucun frais supplémentaire, y compris les frais de gestion.
Le démembrement de propriété immobilière, ou démembrement immobilier, est une pratique qui scinde les droits de propriété d'un bien. Être propriétaire signifie avoir le droit de vendre ou de donner le bien (abusus), de l'occuper ou de l'habiter (usus), et de le louer pour en percevoir les revenus (fructus). Dans le démembrement immobilier, ces droits sont répartis entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
Nue-propriété Ce terme désigne les droits résiduels d'un propriétaire dans le cadre d'un démembrement immobilier. Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni percevoir des loyers de celui-ci, mais il en redeviendra le plein propriétaire à l'issue de la période de démembrement.
Usufruit L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier, que ce soit pour y habiter ou pour le louer. C'est une forme concrète de droit de propriété.
Viager Le viager est un type de vente immobilière où le paiement se fait sous la forme d'un versement initial (bouquet) et d'une rente viagère.
Clause résolutoire Une clause résolutoire est une disposition contractuelle qui entraîne la fin automatique du contrat si l'une des parties ne remplit pas ses obligations.
La répartition des impôts varie selon les types de vente et les termes contractuels :
Dans ce cas, l'usufruitier, qui bénéficie des revenus du bien immobilier, est responsable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.
Ici, c'est l'acquéreur qui doit s'acquitter de la taxe foncière.
Le vendeur, en sa qualité d'occupant du bien, est tenu de payer la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Il est important de noter que de nombreuses exceptions et cas particuliers peuvent s'appliquer dans ces situations.
Le vendeur bénéficie mensuellement d'un revenu supplémentaire pour sa retraite, grâce aux versements réguliers ou à la rente viagère. De plus, il est exempté du paiement de la taxe foncière et d'une partie des charges de copropriété.
Cela lui permet d'améliorer sa situation financière, grâce à ces revenus additionnels et aux économies réalisées, tout en continuant de vivre dans son domicile.
Pour l'acquéreur d'un viager, l'investissement s'étale sur le temps, avec un paiement initial lors de la signature de l'acte authentique suivi de versements mensuels. Cet investissement croît chaque année grâce au remembrement, et ce, sans les contraintes liées à la gestion locative.
Toutes les obligations contractuelles liées à l'usufruitier et au nu-propriétaire sont consignées dans l'acte notarié établi chez les notaires.
Pour le vendeur :
Pour l'investisseur :
Pour le vendeur :
Pour l'investisseur :
L'acte préliminaire de vente et l'acte de vente définitif sont établis et signés dans le cabinet de votre notaire. Ce dernier joue un rôle crucial en vous fournissant des conseils éclairés (informations sur les options de démembrement de propriété immobilière, recommandations d'experts), garantissant la sûreté de la transaction et veillant à l'équité contractuelle entre les deux parties impliquées.
Pour le vendeur, le versement initial (bouquet) est exempt d'impôts, et la rente viagère profite d'une réduction fiscale pouvant atteindre 70% une fois l'âge de 70 ans atteint.
Pour l'investisseur, cela représente un investissement immobilier sans imposition supplémentaire et dénué de contraintes de gestion locative, telles que les risques liés aux loyers impayés ou à la détérioration du bien.
-Valoriser un capital inutilisé
-Sans avoir à vendre ou déménager, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement.
-Augmenter son bien-être financier en bénéficiant de revenus supplémentaires via le bouquet et la rente viagère.
-Obtenir un revenu additionnel pour la retraite, compensant ainsi la baisse des ressources habituelles.
-Assurer la sécurité financière du conjoint avec une rente réversible : cela est particulièrement pertinent pour de nombreuses femmes qui, ayant travaillé sans déclaration en soutien à leurs conjoints artisans ou commerçants, reçoivent aujourd'hui des revenus insuffisants.
-Soutenir financièrement ses héritiers de son vivant via une donation, apportant ainsi de la joie à ses proches.
-Éliminer des dettes et rembourser des prêts, contribuant à une plus grande tranquillité d'esprit.
-Économiser en étant exempté des charges de propriétaire et de la taxe foncière. Réaliser des rêves et des projets grâce aux fonds reçus du bouquet.
La principale assurance réside dans l'accompagnement par un expert durant tout le processus de vente, tant en amont qu'en aval. L'expert assure la fiabilité du contrat et veille à son application post-vente. À cette fin, il évalue la solvabilité de l'acquéreur, en examinant sa capacité d'épargne, son épargne disponible et ses revenus mensuels.
De plus, l'acte de vente authentique, établi chez le notaire, comporte des mesures spécifiques pour protéger le vendeur contre les impayés :
Si l'acheteur cesse de verser la rente viagère, les démarches suivantes doivent être entreprises :
En cas de non-paiement par l'acquéreur, le vendeur reprend la pleine propriété du bien et conserve les paiements déjà effectués.
La vente en viager se distingue significativement d'une vente immobilière traditionnelle en termes de complexité technique, de structure financière, et de cadre juridique. Il est conseillé de consulter un expert en viager, car un agent immobilier classique pourrait ne pas être suffisamment qualifié pour de telles transactions.
Dans une vente immobilière traditionnelle, le prix total est réglé lors de la signature du contrat. En revanche, dans un viager, le paiement est échelonné : un montant initial (le bouquet) suivi de paiements mensuels (rente viagère).
Le viager offre au vendeur l'avantage de bénéficier d'une source de revenu supplémentaire pour sa retraite, avec une rente régulièrement revalorisée et bénéficiant d'une fiscalité favorable. Dans le cas d'un viager occupé, il y a un démembrement de la propriété, permettant au vendeur de garder l'usage ou l'usufruit de son logement à vie.
Pour l'acheteur, le viager représente une opportunité d'investissement initial moindre (le bouquet) et des paiements échelonnés (rente viagère). Dans un viager occupé, il bénéficie également d'une réduction sur le prix d'achat due à l'occupation du bien, calculée sur la base de l'espérance de vie des vendeurs et de la valeur du bien. À terme, l'acheteur a la possibilité de revendre, d'habiter ou de louer la propriété.
Les procédures de vente, incluant les diagnostics techniques, la signature d'un avant-contrat et l'acte authentique chez le notaire, restent similaires à celles d'une vente immobilière classique.
La rente viagère s'ajuste annuellement en fonction des changements du niveau de vie, en s'alignant sur l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'INSEE.
Pour celui qui la vend (le crédirentier), cette adaptation de la rente viagère est souvent bénéfique. Habituellement, elle tend à augmenter avec l'inflation (hausse du coût de la vie). Cependant, dans des situations exceptionnelles de déflation, soit une réduction globale et soutenue des prix, la rente peut effectivement diminuer.
La vente en viager est ouverte à tous les propriétaires de biens immobiliers, qu'il s’agisse de leur résidence principale, secondaire ou d'une propriété locative. Accessible dès 60 ans, cette option, disponible sur l'ensemble du territoire français, convient aux individus seuls ou en couple, avec ou sans enfants.
Options pour les retraités propriétaires :
Pour les propriétaires de biens locatifs :
Il n'existe pas de limite d'âge minimale imposée par la loi pour la vente en viager. Généralement, les personnes âgées de 60 ans et plus, qu'elles soient célibataires, en couple, avec ou sans enfants, peuvent envisager cette option partout en France.
L'âge du vendeur ou des vendeurs influence les calculs relatifs au viager ainsi que la fiscalité liée à la transaction. Pour cette raison, il est crucial de réaliser une analyse détaillée et personnalisée avec un spécialiste en viager et en nue-propriété.
Les mesures de protection juridique pour le vendeur dans une vente en viager sont primordiales.
Privilège du vendeur : Dans une vente immobilière, le vendeur jouit de garanties standards, dont le privilège de vendeur. C'est une hypothèque de premier rang assurant au vendeur une priorité de paiement en cas de non-paiement de l'acquéreur.
La copie exécutoire permet au vendeur de se protéger contre les impayés dès le premier défaut de paiement de l'acheteur. Le vendeur peut alors initier une saisie immobilière et être prioritaire pour le recouvrement des sommes dues, avant tout autre créancier, y compris hypothécaire.
Clause résolutoire : Le contrat de vente en viager intègre une clause résolutoire, permettant au vendeur (crédirentier) de récupérer la propriété en cas de défaillance de l'acquéreur. Cette clause doit impérativement figurer dans le contrat ; en son absence, le vendeur ne peut pas solliciter l'annulation de la vente en cas de non-respect de l'acheteur.
La clause pénale stipule que l'intégralité du bouquet et des rentes déjà versées reste acquise au vendeur, ainsi que les travaux d'entretien et d'amélioration réalisés par l'acquéreur défaillant. Ainsi, le vendeur n'est pas tenu de rembourser les montants reçus avant la violation : ces paiements sont considérés comme des dommages-intérêts. Le vendeur reçoit une copie exécutoire de la vente du notaire, lui permettant, si souhaité, de poursuivre l'acheteur en justice.
Les conséquences sont sévères pour l'acquéreur en défaut de paiement, risquant de perdre le logement acheté, le bouquet initial, et toutes les rentes viagères mensuelles déjà versées.
Outre ces deux garanties juridiques, le recours à un expert offre au vendeur un accompagnement et des garanties supplémentaires pour sécuriser la vente.
Le viager et la vente à terme sont deux méthodes de transaction immobilière qui partagent certaines similitudes tout en présentant des différences significatives.
Points Communs :
Différences Notables :
Dans le cadre d'un viager, le premier versement de la rente mensuelle s'effectue dès le mois suivant celui de la signature de l'acte authentique de vente réalisée chez le notaire. Prenons un exemple : si la signature de l'acte intervient en janvier 2022, alors la première rente est due en février 2022. Cette rente inclura également un ajustement proportionnel pour la période s'étendant de la date de signature à la fin du mois de janvier.
Oui, vous pouvez vendre en viager, y compris si vous avez des héritiers. Cependant, la vente en viager peut avoir des implications sur la succession, car elle peut influencer la répartition des biens entre les héritiers. Il est important de prendre en compte les intérêts de vos héritiers lors de la vente en viager, et il peut être conseillé de discuter de cette décision avec eux.
Dans le cadre d’une vente en viager, vos héritiers peuvent également avoir un rôle spécifique en tant que « nus-propriétaires » du bien, ce qui signifie qu’ils en détiennent la propriété future après votre décès, mais vous conservez le droit d’usage et d’habitation de votre vivant. Il est recommandé de consulter un notaire ou un conseiller juridique pour comprendre les implications spécifiques de la vente en viager sur votre situation successorale.
Un détenteur de résidence secondaire ou de propriété locative a la possibilité de la vendre en viager ou en nue-propriété.
Pour ce qui est de la résidence secondaire, le propriétaire a le choix entre plusieurs options :
Au moment de la transaction, incluant la signature du compromis de vente et de l'acte authentique, le notaire est tenu de vérifier que le vendeur a effectué tous les diagnostics immobiliers requis. Ces diagnostics comprennent le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, le diagnostic amiante, le diagnostic termites, les états des installations intérieures de gaz et d'électricité, le diagnostic de l'assainissement non collectif, l'évaluation des risques et pollutions environnementales, ainsi que le diagnostic du niveau de bruit.
Viager Le viager est un moyen pour les retraités de valoriser un bien immobilier tout en fournissant aux acheteurs une opportunité d'investissement immobilier. Il implique la vente d'un bien (maison ou appartement) contre un paiement immédiat (bouquet) et des versements mensuels à vie (rente viagère). En viager occupé, le vendeur (crédirentier) garde le droit de résidence (DUH ou usufruit).
Bouquet Montant initial payé par l'acheteur au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Ce paiement n'est pas imposable si le bien vendu est la résidence principale.
Rente Viagère Partie du prix de vente payée en mensualités à vie par l'acheteur au vendeur. Connue aussi sous le nom d'arrérage, elle bénéficie d'abattements fiscaux pour le crédirentier.
Indexation Ajustement annuel de la rente viagère basé sur un indice, souvent l'indice INSEE des prix à la consommation, pour maintenir l'équilibre financier initial.
Crédirentier Le vendeur dans un viager, celui qui perçoit la rente.
Débirentier L'acheteur dans un viager, celui qui verse la rente.
Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) Droit réservé au vendeur pour occuper le bien vendu, soit à vie soit pour une durée définie. Ce droit est plus limité que l'usufruit et interdit la location à des tiers. Le vendeur peut renoncer à ce droit et percevoir en contrepartie une augmentation de la rente lorsqu'il libère le bien.
Libération Anticipée Dans un viager occupé, le vendeur peut choisir de libérer le bien à tout moment, ce qui entraîne une revalorisation de la rente.
Privilège de Vendeur Garantie permettant au vendeur de saisir et vendre le bien pour sécuriser le paiement de la rente. Ce privilège prime sur d'autres créanciers en cas de revente du viager.
Clause Résolutoire Clause permettant au vendeur d'annuler la vente en justice en cas de non-paiement de la rente. Le vendeur conserve alors le bouquet et toutes les rentes déjà perçues. Associée au privilège de vendeur, cette clause assure le paiement de la rente.
Taxe d'Habitation Payée par le crédirentier dans un viager occupé.
Taxe Foncière À la charge de l'acheteur (débirentier), sauf la taxe des ordures ménagères qui est payée par le crédirentier dans un viager occupé.
Le bouquet reçu dans le cadre d'une vente en viager n'est pas soumis à l'impôt, ce qui rend cette forme de transaction particulièrement avantageuse.
Effectivement, la vente d'un bien immobilier en viager ou en nue-propriété est réalisable même avec un prêt immobilier actif.
Au cours de son évaluation personnalisée, l'expert prendra en compte le type de prêt (hypothécaire ou autre), les garanties existantes et les options de remboursement anticipé. Après cette étude approfondie, il sera apte à suggérer l'option la plus pertinente qui tient compte des diverses restrictions et exigences.
Le viager immobilier est un mode de transaction unique, dans lequel une partie du prix de vente est versée sous la forme d'une rente viagère. De manière stricte, il existe deux types principaux de viager :
Dans le cadre du viager occupé, les vendeurs conservent un droit d'usage et d'habitation (ou un usufruit) sur la propriété pour toute leur vie, sauf dans de rares cas où cette occupation est limitée dans le temps. En échange de cette occupation, l'investisseur bénéficie d'une réduction du prix d'achat, déterminée en fonction de l'âge des vendeurs, selon un barème spécifique. Il est important de noter que les vendeurs ont la possibilité de quitter le bien à tout moment, ce qui entraîne une augmentation de la rente versée à l'investisseur.
Lorsque le bien redevient disponible (par libération anticipée), l'investisseur a la possibilité de le revendre, de l'occuper ou de le mettre en location.
Le viager libre se distingue par le fait que la propriété est vendue sans aucune occupation par les vendeurs. Dans ce cas, l'investisseur a le plein contrôle sur le bien et peut le revendre, l'occuper ou le mettre en location.
Ce type de viager est souvent choisi pour la vente de résidences secondaires ou, plus fréquemment, d'investissements locatifs. Avec le viager libre, le vendeur se libère de la gestion locative et échange la perception de loyers contre une rente viagère en partie défiscalisée et garantie à vie.
Il convient de noter que le terme "viager" est parfois utilisé pour décrire des formes de transactions similaires, telles que la vente occupée sans rente, la vente en nue-propriété ou la vente à terme, qu'elle soit libre ou occupée.
Dans un viager occupé, la taxe foncière est systématiquement réglée par l'acheteur, qui acquiert la propriété juridique du bien dès la finalisation de la vente. Parallèlement, le vendeur, qui conserve le droit d'occupation du logement, est responsable du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Une rente viagère est un paiement régulier, généralement mensuel, effectué à un vendeur pour la durée de sa vie. Ce paiement s'arrête à son décès, sauf si le contrat spécifie la continuation de la rente au profit du conjoint survivant ou d'un autre bénéficiaire désigné.
Ce système offre au vendeur l'avantage de recevoir un revenu stable durant toute sa vie, indépendamment des fluctuations économiques.
Pour l'acheteur, cela représente une opportunité d'acquérir un bien immobilier sans intérêts.
En cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur est protégé par des garanties légales, notamment une clause résolutoire automatique et le privilège du vendeur.
Tout propriétaire d'un bien immobilier (qu'il s'agisse de la résidence principale, secondaire ou d'un bien destiné à la location) et juridiquement apte, peut opter pour une vente en viager ou en nue-propriété. Ces options sont disponibles dès l'âge de 60 ans, pour les individus seuls ou en couple, avec ou sans enfants, partout en France.
Le viager occupé représente une excellente alternative pour les retraités propriétaires désirant obtenir un capital immédiat et un revenu supplémentaire à vie, afin d'embellir leur retraite, se faire plaisir, assurer la protection de leur conjoint par une réversion totale (100%) et choyer leurs proches.
La vente en nue-propriété est particulièrement adaptée aux retraités propriétaires souhaitant rester dans leur demeure tout en percevant la totalité du montant de la vente immédiatement, ce qui leur permet de faire des donations, de régler des successions, de rembourser des prêts ou de financer un projet d'envergure.
Le viager libre convient parfaitement aux retraités propriétaires de biens locatifs qui ont besoin de liquidités sans vouloir vendre leur propriété, afin de continuer à percevoir des loyers. Cette option offre la possibilité d'obtenir un capital immédiat tout en conservant ou augmentant les revenus locatifs.
Le viager sans rente représente une variante spécifique du viager immobilier, dans laquelle le vendeur reçoit la totalité du prix de vente sous forme de bouquet en une seule fois. Il est important de noter que cette forme de viager est uniquement applicable aux viagers occupés.
L'avantage majeur pour le vendeur réside dans le fait qu'il peut continuer à vivre dans sa résidence tout en recevant immédiatement la somme d'argent correspondant au bouquet. Cette somme peut être utilisée pour améliorer son pouvoir d'achat, faire des donations à ses enfants de son vivant, ou répondre à des besoins financiers immédiats.
Le viager sans rente offre à l'investisseur la possibilité d'emprunter les fonds nécessaires pour payer le bouquet. Dans cette configuration, il n'y a pas de première hypothèque sur la propriété, car aucune rente viagère n'est versée.
De plus, cette forme de viager comporte des avantages financiers significatifs pour l'investisseur. Contrairement au viager avec rente, il n'existe aucun risque financier lié à la durée de vie du vendeur, et il n'y a pas d'indexation de la rente viagère à prendre en compte.
Enfin, le viager sans rente implique généralement que le vendeur continue d'entretenir le logement, ce qui réduit les charges pour l'investisseur.
Oui, la rente viagère est systématiquement ajustée selon l’indice INSEE des prix à la consommation, ce qui correspond à l'inflation. Ainsi, elle est revalorisée annuellement pour maintenir le pouvoir d'achat et garantir l'équilibre du contrat initial.
Pour assurer le bon déroulement et la sécurité d'une transaction en viager, plusieurs aspects doivent être minutieusement examinés tant du côté du vendeur que de l'acquéreur.
Côté vendeur :
Côté acquéreur :
Il est possible de réaliser une vente en viager ou en nue-propriété dans toute la France, où le marché est actif tant dans les zones urbaines que rurales.
Dans l'ensemble du pays, de nombreux retraités propriétaires cherchent à accroître leurs revenus et à liquider une partie de leurs actifs immobiliers pour les transformer en épargne monétaire. De même, à travers la France, des particuliers et des investisseurs professionnels sont en quête d'opportunités d'investissement immobilier, que ce soit à proximité de leur domicile ou dans d'autres régions.
Le viager occupé et le viager libre sont deux modalités distinctes de la vente en viager, chacune avec ses caractéristiques particulières.
Le viager occupé est la forme la plus courante de viager, représentant environ 90 % des contrats. Dans cette configuration :
En revanche, le viager libre, moins fréquent (environ 10 % des contrats), se distingue par les éléments suivants :
La responsabilité des travaux et de l'entretien régulier d'un bien immobilier est déterminée et stipulée dans l'acte de vente. Pour un viager occupé, le vendeur (crédirentier) assume les réparations mineures et l'entretien courant, tandis que les réparations majeures incombent à l'acquéreur (débirentier).
Le rôle du notaire dans une vente en viager est essentiel, tant en amont qu'au moment de la signature de l'acte de vente. Avec une connaissance approfondie de la situation de son client, le notaire peut suggérer le viager et orienter vers un expert compétent. Sa mission comprend l'explication, la réassurance juridique et la sécurisation de la transaction pour toutes les parties, en veillant à l'équilibre du contrat.
L'acte de vente authentique doit être signé en présence d'un notaire. Il est également recommandé de faire de même pour l'avant-contrat. Le rôle du notaire est de garantir la sécurité du transfert de propriété, la gestion des aspects immobiliers complexes et le paiement du prix (bouquet et rente viagère). Il vérifie divers aspects juridiques et fiscaux, notamment l'origine de la propriété, la situation hypothécaire, la capacité des parties à vendre et acheter, les servitudes, les normes d'urbanisme, les modalités de démembrement de propriété, le calcul du bouquet et de la rente viagère, l'indexation de la rente, la répartition des charges et des travaux, et plus.
En outre, le notaire examine les conditions d'occupation du bien en viager pour le vendeur, la répartition des charges, et détermine la rente et le bouquet selon la valeur du bien immobilier. Il gère également les formalités d'enregistrement de la vente auprès du service de publicité foncière, assurant ainsi la protection juridique du vendeur.
Dans un viager occupé, le crédirentier (c'est-à-dire le vendeur) n'est pas autorisé à louer la propriété à un tiers. Cela est dû au fait que son droit d'usage et d'habitation (DUH) est personnel et ne peut être cédé.
Si le vendeur désire garder l'option de louer le bien, il devra opter pour une vente en nue-propriété, en se réservant l'usufruit de la propriété.
Néanmoins, le vendeur a toujours la possibilité d'héberger de manière permanente une personne qui lui fournit des services, notamment en cas de nécessité liée à son état de santé ou pour des raisons de sécurité.
Cette option prend fin avec le décès du vendeur, garantissant ainsi que la propriété soit libre de toute occupation après son décès ou en cas de renonciation anticipée au droit d'usage et d'habitation. Dans cette dernière situation, la rente viagère est alors ajustée en conséquence.
NON, l'approbation des enfants n'est pas requise pour qu'un parent vende un bien en viager. L'élément crucial est la propriété du bien.
Si le vendeur est le seul propriétaire, il peut procéder à la vente sans le consentement de ses enfants.
Le second aspect important est la capacité juridique, c'est-à-dire la compétence de la personne à engager des actes légaux et à signer des contrats.
Un adulte entièrement capable, c’est-à-dire non soumis à une mesure de protection légale (tutelle ou curatelle), peut vendre un bien immobilier sans avoir besoin de l'aide ou de l'accord d'autrui.
Ainsi, le propriétaire a toute latitude pour gérer son patrimoine immobilier à sa guise.
Toutefois, il est recommandé d'informer les enfants en cas de projet de vente en viager par un ou les deux parents.
Le viager immobilier est un système permettant à une personne, souvent retraitée, de tirer profit de son bien immobilier en recevant un montant initial (le bouquet) et une rente à vie, augmentant son revenu de retraite. Pour l'investisseur, cela représente une chance d'acquérir un bien immobilier et de se constituer des revenus futurs.
Le bouquet est une somme versée immédiatement lors de la signature du contrat de vente. La rente viagère, quant à elle, est généralement payée chaque mois et est systématiquement indexée, par exemple sur l'indice INSEE de l'inflation, ce qui garantit son ajustement annuel. Dans le cas d'un contrat portant sur plusieurs bénéficiaires, la rente devient réversible, se poursuivant pour le survivant après le décès de l'autre.
Les montants du bouquet et de la rente sont fixés selon un barème précis.
Il existe deux formes de viager : le viager occupé, où le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (ou un usufruit) à vie, et le viager libre.
Toute personne juridiquement capable peut vendre ou acheter un bien en viager. La vente doit être formalisée par un acte authentique établi par un notaire, tout comme l'avant-contrat. Le contrat de viager est fortement réglementé pour protéger les parties. Il comprend notamment un privilège de vendeur avec une inscription hypothécaire pour sécuriser la créance du vendeur, une clause résolutoire annulant la vente en cas de non-paiement des sommes dues, et une clause pénale.
Dans le cadre d'un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (DUH), le vendeur occupant s'acquitte de la taxe d'habitation (TH) tandis que l'investisseur paie la taxe foncière (TF).
Si la vente en viager occupé inclut une réserve d'usufruit, le vendeur, en sa qualité d'usufruitier, est responsable à la fois de la taxe d'habitation (TH) et de la taxe foncière (TF), à moins que les parties n'aient convenu autrement.
Pour un viager libre, le vendeur n'est redevable ni de la taxe d'habitation (TH) ni de la taxe foncière (TF).
La vente en viager est une transaction complexe qui exige une connaissance approfondie dans plusieurs domaines : juridique, financier, fiscal, patrimonial, immobilier et relationnel. Chaque vente en viager est unique, conçue pour répondre spécifiquement aux besoins patrimoniaux et familiaux des vendeurs.
Solliciter un expert offre une sécurité tant pour les vendeurs que pour les investisseurs, assurant à chaque partie de conclure la transaction la plus avantageuse.
L'expert vous guide et vous protège contre divers écueils :
Ainsi, le conseiller spécialisé en viager et nue-propriété assure :
Dans une transaction de vente en viager, c'est le vendeur qui détermine les montants du bouquet et de la rente viagère. Cette décision est prise en considération de ses besoins personnels et est généralement effectuée avec le soutien et les conseils d'un expert spécialisé dans ce domaine.
Effectivement, le vendeur a la possibilité de quitter à tout moment, de son vivant, le logement vendu en viager occupé.
Il est donc libre de se défaire de la propriété pour des raisons personnelles (projets personnels, raisons de santé, etc.).
En agissant ainsi, il renonce définitivement à son droit d'usage et d'habitation, cédant ainsi la pleine jouissance du bien à l'acquéreur.
Le contrat prévoit une augmentation de la rente viagère en cas de départ anticipé du vendeur.
Cette hausse de la rente viagère reste en vigueur pour toute la durée de vie du vendeur.
Cette revalorisation de la rente peut, par exemple, servir à financer un séjour en maison de retraite.
La vente en viager présente plusieurs avantages pour un retraité :
Complément de Revenu : En vendant en viager, le retraité reçoit un capital initial (le bouquet) lors de la signature de l'acte de vente, suivi d'une rente viagère mensuelle, assurant ainsi un revenu supplémentaire à vie. Cette option permet de vivre confortablement sa retraite, de réaliser ses projets ou de faire plaisir à ses proches.
Maintien à Domicile : Pour ceux qui ne peuvent plus assumer les frais liés à leur logement mais souhaitent y rester, le viager occupé est idéal. Il offre un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie, tout en libérant de certaines charges et taxes. De plus, si le vendeur choisit de quitter le logement, la rente peut être revalorisée, permettant de couvrir de nouvelles dépenses.
Avantages Fiscaux : Dans le cadre d'une vente de la résidence principale, le bouquet est exempté d'impôt. La rente viagère bénéficie également d'un abattement fiscal variable selon l'âge du vendeur. Les frais de notaire et d’enregistrement incombent à l'acheteur.
Réduction des Charges Propriétaires : Le vendeur est exempté de la taxe foncière et des travaux majeurs. Il reste toutefois responsable de la taxe d’habitation, de la TEOM et des charges locatives. En cas de viager libre, le vendeur n'a plus aucune charge à payer.
Donations à l'Entourage : La vente en viager à des proches est possible, offrant une alternative aux frais de succession. La procédure est similaire à celle d'une vente à un investisseur extérieur.
Effectivement, la rente viagère offre la possibilité d'une réversibilité totale (100%) lorsqu'elle est attribuée à un couple. Cela signifie qu'au décès de l'un des époux, le conjoint restant continue de recevoir le montant intégral de la rente chaque mois.
Il est important de souligner que la réversibilité de la rente viagère est un atout majeur du système de viager, particulièrement pour la protection du conjoint survivant. Contrairement à la retraite, qui n'offre pas une réversibilité totale, la rente viagère peut être un moyen efficace de sécuriser les revenus du conjoint survivant. Dans les cas où il y a une grande disparité dans les pensions de retraite au sein d'un couple (par exemple, une mère au foyer ou un commerçant), le décès de l'un des conjoints peut réduire significativement les revenus du survivant. En optant pour une rente viagère réversible à 100%, les revenus sont assurés et la situation financière du conjoint survivant est préservée.
En France, la protection du conjoint est une raison principale pour environ un quart des couples qui choisissent le viager.
Un débirentier est la personne qui achète un bien immobilier en viager.
Lors de la conclusion de la vente, le débirentier paie un montant initial, appelé bouquet, au crédirentier, qui est le vendeur du bien. Ensuite, il s'engage à verser une rente viagère au crédirentier pour toute la durée de vie de ce dernier.
Le vendeur est exonéré de :
Le démembrement immobilier désigne le processus légal de séparation de la propriété pleine et entière d'un bien en deux éléments distincts : la nue-propriété et l'usufruit, ou droit d'usage et d'habitation.
Juridiquement, selon l'article 544 du Code civil, "la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière absolue". Cette notion de propriété se scinde en deux parties :
Le démembrement de propriété immobilière implique la distribution de ces droits entre différentes parties :
Cette structuration permet au propriétaire retraité de continuer à vivre dans son logement tout en monétisant l'immobilier, c'est-à-dire "les murs".
Le démembrement immobilier propose diverses options adaptées à chaque situation spécifique, comme le viager avec droit d'usage et d'habitation, la nue-propriété avec réserve d'usufruit, la vente à terme, le paiement comptant, l'établissement d'une rente viagère.
Dans un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (DUH), la répartition des charges s'aligne souvent sur la législation locative (loi de 1989). Ainsi, le vendeur occupant s'acquitte des charges locatives récupérables (dépenses courantes, petits travaux d'entretien, eau, etc.), tandis que l'investisseur assume les charges non récupérables et les travaux plus importants. En pratique, l'investisseur reçoit et règle les provisions pour charges, et le vendeur occupant lui rembourse sa part.
En viager occupé avec réserve d'usufruit, la répartition des charges et des travaux suit les articles 605 et 606 du Code civil. Ici, le vendeur usufruitier est responsable de presque toutes les charges et travaux, à l'exception des gros travaux (façade, toiture, etc.) qui relèvent de la responsabilité de l'investisseur.
Dans un viager libre, l'investisseur prend en charge la totalité des charges et des travaux.
Pour plus d'informations :
Consulter la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Se référer au Code civil, Chapitre Ier : De l'usufruit (Articles 578 à 624), notamment l'Article 606.
La séparation de l'usage de la propriété dans un bien immobilier, ou démembrement, offre plusieurs avantages tant pour le vendeur retraité que pour l'investisseur acquéreur.
La fiscalité du viager est particulièrement avantageuse, tant pour le vendeur (crédirentier) que pour l'acheteur (débirentier).
Pour le Crédirentier :
Pour le Débirentier :
Dans le cas d'un viager libre, l'investisseur jouit du bien dès la signature de l'acte de vente chez le notaire, pouvant l'habiter ou le mettre en location. Il est alors responsable de la taxe foncière et doit déclarer la valeur totale du bien pour l'IFI.
Le démembrement immobilier se termine dans les situations suivantes :
Une fois le démembrement terminé, l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation (DUH) cesse et la pleine propriété est automatiquement rétablie.
Le contrat de vente détaille les procédures pour que l'acquéreur prenne possession du bien. Il n'y a pas d'autres formalités nécessaires.
À noter : en cas de libération anticipée du bien, la rente viagère versée au vendeur est réévaluée.
Un aléa se définit comme un événement imprévisible par nature.
Dans le cadre du viager, qui est un contrat aléatoire de par sa nature (le terme "viager" signifiant "à vie"), l'incertitude de sa durée constitue une caractéristique fondamentale. La présence d'un aléa est donc une condition cruciale pour la validité d'une vente en viager.
À l'instar de la pension de retraite (versée à vie) ou d'autres formes d'épargne retraite telles que le PER ou le PERCO, la rente viagère, servant de complément de retraite, présente également une durée incertaine. Cette imprévisibilité peut être perçue comme un risque, mais également comme une garantie de percevoir ce revenu additionnel tout au long de la vie.
Les professionnels du viager prennent en compte cet aléa dans leurs calculs, en s'appuyant sur des barèmes établis à partir de statistiques démographiques précises et fiables. Ces barèmes fournissent des prévisions de durée de vie basées sur le sexe et l'âge, que ce soit pour une personne seule ou un couple, et sont distincts de l'espérance de vie calculée à la naissance.
Une vente en nue-propriété, suite à la séparation de la pleine propriété d'un appartement ou d'une maison, implique :
Il existe 2 formes de nue-propriété :
Une vente en viager peut être annulée dans les situations suivantes :
Manque d'aléa
Manque d'un prix réel et sérieux
Par exemple, si le montant de la rente viagère est égal ou inférieur à la valeur locative du bien vendu, cela peut remettre en question la validité de la vente.
Les bénéfices d'une transaction en nue-propriété sont considérables, aussi bien pour le vendeur que pour l'acheteur.
Pour le vendeur, céder la nue-propriété de son domicile transforme un capital immobilier inutilisé en un revenu fixe et immédiat. Il garde la "propriété à vie" de son logement (usufruit ou DUH), sans aucun changement dans son quotidien, et profite également de réductions de coûts potentiellement importantes.
Quant à l'investisseur, l'acquisition en nue-propriété lui offre l'opportunité de devenir propriétaire d'un bien immobilier à un prix réduit (grâce à la décote d'occupation). Cela lui permet de bâtir son patrimoine, de préparer des revenus futurs (par la location du bien une fois le démembrement terminé) et d'optimiser sa situation fiscale sans s'engager dans la gestion locative ni courir de risques (pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne reçoit pas de revenus fonciers car les loyers d'occupation sont compensés par la réduction de prix à l'achat).
Dans un viager occupé, le vendeur est tenu de faire un usage raisonnable du bien, ce qui implique de se comporter en occupant responsable et précautionnaire. Il est obligé de maintenir le bien en bon état et d'éviter toute détérioration.
Si le vendeur manque à ces obligations, l'acquéreur peut engager une action en justice contre lui.
Dans ce contexte, si l'abus dans l'usage du bien est prouvé, le juge peut prononcer la perte du droit d'usage et d'habitation (DUH) du vendeur, bien que cela soit rare en pratique.
Oui, en héritant de la nue-propriété d'un bien, je peux la convertir en argent tout en respectant pleinement les droits de l'usufruitier. L'usufruitier est souvent un membre de la famille, comme un parent ou un beau-parent, mais il peut également être quelqu'un sans lien de parenté.
Cette option me permet d'accéder à des fonds quand j'en ai besoin pour concrétiser mes projets. En tant que nu-propriétaire, je reçois immédiatement la valeur de ma part dans l'héritage immobilier, tandis que l'usufruitier continue de jouir de tous ses droits sans aucune modification.
Le montant initial du viager, connu sous le nom de bouquet, n'est pas soumis à l'impôt. Quant aux rentes viagères reçues par le vendeur (crédirentier), elles bénéficient d'une exonération partielle qui varie en fonction de l'âge du crédirentier au moment de la transaction. Pour un crédirentier de moins de 50 ans, 70% de la rente est imposable. Ce taux diminue à 50% pour les bénéficiaires âgés de 50 à 59 ans, puis à 40% pour ceux de 60 à 69 ans. Au-delà de 70 ans, l'imposition ne s'applique qu'à 30% de la rente. Concernant l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dans le cas d'un viager occupé, le vendeur déclare uniquement la valeur d'usage du bien, et non sa pleine propriété, réduisant ainsi son obligation fiscale.
Dans le cadre d'une transaction de nue-propriété, contrairement au viager qui implique une rente viagère, aucun paiement périodique n'est requis ; le paiement est unique et immédiat (on parle de "bouquet sec").
Le vendeur reçoit la totalité du montant de la nue-propriété vendue le jour de la signature chez le notaire, tout en gardant la "propriété à vie" de son habitation (usufruit ou droit d'usage).
De son côté, l'investisseur règle en une seule fois le montant de la nue-propriété et n'a plus d'autres paiements à effectuer, sans aucune rente à verser.
Pour établir le montant d'un paiement initial et des mensualités dans une vente à terme, plusieurs facteurs doivent être pris en compte, notamment la durée de paiement et le type de vente (occupée ou libre) :
Le calcul de l'usufruit et du DUH se base sur le barème Daubry, qui considère l'âge réel du vendeur, son sexe, et sa situation familiale (seul ou en couple).
Dans le cas d'une vente à terme libre, le montant payé comptant est soustrait du prix total du bien, et le reste est divisé en mensualités réparties sur la durée de paiement convenue.
Pour une vente à terme occupée, la valeur de l'occupation (que ce soit en usufruit ou en DUH) est d'abord déduite du prix total du bien. Ensuite, le solde restant est traité de la même manière que pour une vente à terme libre, c'est-à-dire divisé en mensualités sur la période de paiement prévue.
Lors d'une vente à terme libre d'une résidence secondaire, le calcul de la plus-value immobilière se base sur la différence entre le prix de vente (valeur vénale) et le prix d'achat initial du bien. Après avoir déterminé la plus-value, des abattements liés à la durée de détention du bien sont appliqués pour réduire la plus-value imposable.
La plus-value immobilière est assujettie à l'impôt de la manière suivante :
Pour une durée de détention inférieure à 6 ans, la plus-value est entièrement taxée : 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, ce qui représente une taxation globale de 36,2%.
Des abattements sont appliqués pour des durées de détention supérieures à six ans :
La répartition des charges dans une vente à terme varie en fonction du type de vente :
Vente à terme libre : Dans ce cas, l'acheteur, ou investisseur, prend en charge l'intégralité des frais liés au bien, y compris les charges et les travaux nécessaires. Le vendeur, n'étant plus ni propriétaire ni occupant du bien, n'a plus aucune charge à payer.
Vente à terme occupée avec réserve de Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) : Généralement, la répartition des charges et des travaux suit le modèle du régime locatif, tel que défini par la loi de 1989. Le vendeur occupant, dans ce cas, est responsable des charges locatives récupérables (comme les charges courantes, les petits travaux d'entretien, les frais d'eau, etc.), tandis que l'acheteur prend en charge les charges non récupérables et les travaux majeurs. En pratique, l'acheteur reçoit et règle les provisions pour charges, et le vendeur occupant lui rembourse sa part.
Vente à terme occupée avec réserve d'usufruit : La répartition des charges et des travaux suit généralement les dispositions des articles 605 et 606 du Code civil. Le vendeur usufruitier est responsable de la majorité des charges et des travaux, à l'exception des gros travaux (comme la réfection de la façade ou de la toiture) qui sont à la charge de l'acheteur.
Pour plus d'informations, vous pouvez consulter :
Expliquons le fonctionnement de la vente à terme, une méthode spécifique de transaction immobilière. La vente à terme, également connue sous le nom de vente avec paiement échelonné (conformément à l'article 1601-2 du Code civil), est une forme de vente de propriété où le vendeur offre un crédit à l'acheteur. Dans ce type de vente, l'acheteur paie une partie du prix en avance, suivie de paiements mensuels sur une période déterminée. Cette transaction peut concerner des biens immobiliers soit libres de toute occupation, soit occupés.
Il existe deux formes principales de vente à terme :
Il est important de noter une différence clé avec la vente en viager : dans une vente à terme, la période de paiement est définie à l'avance. Cependant, la durée d'occupation peut être soit limitée dans le temps, soit étendue à la durée de vie du vendeur.
Pour formaliser une vente à terme, il est nécessaire de signer un acte authentique de vente en présence d'un notaire. Dès la signature, le transfert de propriété est effectif. Les paiements mensuels doivent suivre une indexation obligatoire, basée sur des indices tels que l'ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
Il est généralement difficile pour l'acquéreur de recourir à un crédit bancaire lors d'un achat en vente à terme, car cette forme de vente intègre déjà un mécanisme de crédit accordé par le vendeur.
La vente à terme, semblable en cela au viager, bénéficie d'un effet de levier financier inhérent à sa structure. Elle inclut un "crédit vendeur", car le paiement total n'est pas exigé immédiatement. L'acheteur finance son acquisition progressivement, en commençant par un apport initial, suivi de mensualités étalées sur une période définie.
De plus, le contrat de vente à terme inclut typiquement un privilège de vendeur et une clause résolutoire. Ces dispositions rendent difficile pour une banque de prendre une hypothèque ou toute autre garantie réelle sur le bien concerné. Les alternatives pour obtenir des garanties comprennent l'hypothèque sur un autre bien immobilier ou le nantissement de placements financiers.
La vente à terme, également connue sous le nom de vente avec paiement échelonné (selon l'article 1601-2 du Code civil), est une méthode de vente immobilière où le vendeur accorde un crédit à l'acheteur. Cette méthode implique un paiement initial suivi de versements mensuels sur une période déterminée, et le bien peut être vendu soit libre, soit occupé.
Cette approche offre plusieurs avantages tant pour le vendeur que pour l'acheteur.
Avantages pour le vendeur :
Avantages pour l'acheteur :
En cas de décès du vendeur avant la fin du terme dans une vente à terme, le paiement du prix convenu doit être intégralement effectué. Si le vendeur décède avant la fin du contrat, les mensualités continuent d'être versées, mais cette fois à la succession, c'est-à-dire aux héritiers.
Si le vendeur n'a pas d'héritier, de descendant ou de famille, le processus est le suivant :
Succession en déshérence (selon l'article 539 du Code civil) : Cela se produit quand le défunt n'a aucun héritier. Dans ce cas, les biens du défunt, y compris les paiements restants de la vente à terme, reviennent à l'État.
Succession vacante (selon l'article 809 du Code civil) : Cette situation survient quand personne ne se manifeste pour réclamer la succession, qu'il n'y a pas d'héritiers connus, que les héritiers connus ont renoncé à la succession, ou que le délai de six mois pour accepter ou renoncer à la succession est écoulé sans réponse. Dans ce cas, l'intervention du Tribunal judiciaire est nécessaire. Un curateur administratif est alors désigné pour gérer la succession. Après le règlement des dettes, si un actif subsiste, les fonds sont consignés à la Caisse des dépôts.
En conclusion, dans le cas d'une vente à terme où le vendeur décède sans héritier, les mensualités continuent d'être versées et sont soit remises à l'État en cas de succession en déshérence, soit consignées à la Caisse des dépôts en cas de succession vacante.
La principale distinction entre une vente à terme et une vente en viager réside dans la durée des paiements. Dans une vente à terme, cette durée est prédéterminée et fixe, contrairement à une vente en viager. Pour une vente à terme occupée, tout comme dans le cas d'un viager, la période d'occupation du bien (que ce soit sous forme d'usufruit ou de droit d'habitation) peut être établie pour une durée fixe ou s'étendre jusqu'à la fin de la vie du vendeur.
Dans l'éventualité où le vendeur décède avant la fin de la période convenue pour la vente à terme, l'acheteur est tenu de continuer le versement des mensualités aux héritiers jusqu'à l'échéance de la période de paiement initialement fixée.
Pour assurer le succès et la sécurité d'une vente à terme, qu'elle soit libre ou occupée, il est crucial de vérifier plusieurs éléments clés en amont, tant du côté du vendeur que de l'acquéreur.
Du point de vue du vendeur :
Du point de vue de l'acquéreur :
En faisant appel à un expert, vous pouvez garantir le respect des règles dans la fixation du prix, la solvabilité de l'investisseur et la sécurité de la transaction pour les deux parties.
Il est tout à fait possible de procéder à la vente ou à l'achat d'un bien immobilier sous le régime de la vente à terme occupée.
Dans ce cas, l'occupation du bien peut être assurée par une réserve d'usufruit ou de droit d'habitation, offrant une grande flexibilité en termes de durée :
Le notaire joue un rôle crucial dans le processus d'une vente à terme, un type de contrat immobilier qui n'est pas courant. Sa participation est essentielle dès les premières étapes et jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.
En amont, le notaire, qui a une connaissance approfondie de la situation familiale, matrimoniale et patrimoniale de son client, peut recommander la vente à terme et diriger le client vers un expert qualifié. Il a pour mission d'expliquer, de rassurer juridiquement et de sécuriser la transaction pour toutes les parties impliquées, veillant à l'équilibre du contrat.
La signature de l'acte authentique de vente doit impérativement se faire en présence d'un notaire. Il est également conseillé de faire appel à un notaire pour l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Il est important de ne jamais signer un avant-contrat sans l'intervention d'un notaire.
Le notaire garantit la sécurité du transfert de propriété, du paiement du prix (paiement initial plus mensualités), et, le cas échéant, des modalités de démembrement immobilier (conditions et durée d'occupation). Il s'assure de la conformité des points suivants :
Enfin, le notaire réalise les formalités d'enregistrement de la vente auprès du service de publicité foncière, y compris l'inscription d'une hypothèque de premier rang en faveur du vendeur, ce qui constitue le privilège du vendeur.
La vente à terme offre des avantages fiscaux significatifs.
Pour le vendeur, les paiements mensuels reçus dans le cadre de la vente à terme ne sont pas imposables sur le revenu. De plus, dans le cas d'une vente immobilière classique, il n'y a pas de taxe sur la plus-value pour les résidences principales ou pour les biens détenus depuis plus de 22 ans (et 30 ans pour les cotisations sociales).
Du côté de l'acquéreur, particulièrement dans le cas d'une vente à terme occupée, il y a une échappatoire notable à la fiscalité sur les revenus fonciers, qui peut être particulièrement élevée (impôt sur le revenu plus CSG-CRDS, pouvant atteindre jusqu'à 62,2%). Puisque les loyers équivalents à l'occupation du bien par le vendeur sont intégrés dans le calcul du prix de vente sous forme de décote d'occupation, il n'y a pas de loyer à déclarer ni d'impôt correspondant à payer.
En outre, les droits d'enregistrement et les frais de notaire sont réduits dans le cadre d'une vente à terme. De même, la base imposable pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est diminuée.
La responsabilité de l'entretien du bien incombe au vendeur, qu'il ait gardé un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit de la propriété. Il est tenu de maintenir le bien en bon état.
Si le vendeur néglige l'entretien, provoquant une détérioration du bien, le nu-propriétaire peut exiger qu'il effectue les réparations nécessaires durant la période d'occupation ou d'usufruit.
Dans le cas d'une vente de nue-propriété avec réserve d'usufruit, le nu-propriétaire a aussi le droit de demander la fin de l'usufruit si l'usufruitier abuse de son droit, par exemple en dégradant le bien ou en manquant à son entretien, entraînant sa détérioration. Le nu-propriétaire peut aussi exiger que l'usufruitier couvre les coûts de réparation des dommages causés.
Si l'usufruitier choisit de louer le bien, il assume alors les rôles et obligations d'un propriétaire classique vis-à-vis du locataire, le nu-propriétaire étant un tiers dans la relation bailleur/locataire. Selon l’arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de Cassation (3ème Chambre civile 05-15.563), l'usufruitier-bailleur est responsable des dépenses d'entretien et des grosses réparations, qui ne relèvent plus de la responsabilité du nu-propriétaire mais doivent être assumées par l'usufruitier-bailleur.
Lors d'un achat en viager, la propriété du bien est immédiatement transférée à l'acheteur dès la signature de l'acte chez le notaire. L'acheteur devient alors propriétaire du bien et s'engage à verser une rente au vendeur.
Si l'acquéreur (débirentier) décède avant le vendeur (crédirentier), le viager entre dans l'héritage de l'acquéreur et est transmis à ses héritiers. La valeur transmise est celle du bien immobilier diminuée du montant restant dû de la rente (calculé sur la base de l'espérance de vie restante).
Les héritiers héritent donc du bien immobilier et doivent continuer à payer la rente jusqu'au décès du vendeur. Pour le vendeur, rien ne change.
Il est important de noter qu'il est possible, sous certaines conditions, de revendre un viager. Dans ce cas, un nouvel investisseur reprend tous les engagements du contrat initial (rente, indexation, etc.). Cette option offre une flexibilité importante pour l'investisseur en viager, notamment en cas de difficultés financières ou de succession. Cette revente n'impacte pas les conditions du vendeur.
Le démembrement immobilier représente la répartition de la propriété d'un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
L'usufruitier jouit du bien pendant toute sa vie, tandis que le nu-propriétaire attend le décès de l'usufruitier pour pouvoir en profiter.
Ce partage temporel de la propriété implique des droits spécifiques et des responsabilités pour chaque partie.
L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien, que ce soit en y résidant ou en le louant. Cependant, il est tenu de le maintenir dans son état actuel pour garantir que le nu-propriétaire puisse en jouir après son décès.
L'obligation de maintenir le bien immobilier en l'état signifie que l'usufruitier doit s'occuper de son entretien et préserver sa substance. Il n'est pas autorisé à vendre le bien ou à en changer l'usage.
Dans une vente en viager, deux garanties principales assurent la sécurité et la tranquillité du vendeur, à savoir le privilège du vendeur et la clause résolutoire.
Privilège du vendeur : Lorsqu'une propriété est vendue en viager, le vendeur devient le crédirentier, c'est-à-dire le créancier de la rente viagère, et l'acquéreur en devient le débirentier. Le privilège du vendeur est une sécurité pour le paiement de la rente viagère. Après la signature de l'acte authentique, ce privilège est enregistré auprès du registre de la publicité foncière et devient une charge sur le bien, inscrite au registre des hypothèques. Cette garantie offre au vendeur une protection prioritaire en cas de non-paiement par l'acquéreur, lui conférant un droit réel sur le bien.
Clause résolutoire : En complément du privilège du vendeur, la clause résolutoire agit comme un mécanisme de sécurité contre le non-paiement de la rente. Elle permet l'annulation de la vente si l'acquéreur ne respecte pas ses engagements de paiement. Dans ce cas, le vendeur reprend la propriété du bien, tout en conservant les rentes déjà perçues et une partie ou la totalité du bouquet comme indemnisation.
Ces deux garanties ont un rôle dissuasif et sont rarement mises en œuvre, car les cas de non-paiement sont peu fréquents. Avant la conclusion d'un contrat viager, l'expertise financière de l'acquéreur est généralement effectuée pour s'assurer de sa solvabilité et de la pertinence de son projet par rapport à ses moyens financiers.
La vente d'un bien immobilier en viager à un membre de sa famille est une option envisageable, mais elle nécessite certaines précautions pour garantir sa validité et sa conformité.
Ce type de transaction offre au vendeur un revenu complémentaire, souvent perçu comme un supplément de retraite, tout en assurant que la propriété reste dans le cercle familial. Un enfant peut acquérir le bien de ses parents en viager, qu'il soit libre ou occupé, avec des modalités similaires à celles d'une vente à un tiers. L'enfant acquéreur s'engage à verser un bouquet initial et une rente viagère mensuelle, fixée dès le début.
Pour une vente en viager à un enfant, il est crucial de prendre certaines mesures afin d'éviter les contestations futures :
Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel qualifié pour sécuriser la transaction et prévenir toute interprétation de la vente comme une donation déguisée lors de la succession.
Dans une vente en viager, c'est au vendeur, bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation (DUH), de contracter une assurance habitation en qualité d'occupant, et non en tant que propriétaire. Cette démarche doit être entreprise juste après la finalisation de la vente, par le biais d'une modification du contrat auprès de son assureur. Parallèlement, l'acquéreur doit également souscrire une assurance propriétaire, destinée à couvrir les éventuels risques non couverts par l'assurance de l'occupant ou celle du syndicat de copropriété.
Dans l'éventualité où l'acquéreur ne peut plus payer la rente, l'acte de vente authentique inclut généralement une clause résolutoire. Cette clause s'active si la rente n'est pas payée dans les deux mois suivant son échéance.
Si une mise en demeure est envoyée mais reste sans réponse, la vente peut être annulée.
Dans ce cas, tous les paiements déjà effectués restent acquis au vendeur en tant que compensation.
Pour éviter une crise financière grave, l'acquéreur a la possibilité de revendre le contrat viager.
La vente d'un logement en viager tout en ayant des enfants est tout à fait réalisable. Il est cependant recommandé d'informer les enfants lorsqu'un ou les deux parents envisagent une telle vente.
À la suite du décès de l'un des époux, le conjoint survivant conserve la moitié de la propriété du domicile familial, tandis que les enfants héritent de l'autre moitié. Dans cette situation, leur consentement est requis pour procéder à la vente en viager. Le bouquet initial doit au moins correspondre au paiement immédiat de la part du bien appartenant aux enfants, en plus d'une rente destinée au conjoint survivant.
La vente en viager ne désavantage pas les enfants. Au contraire, elle offre au parent vendeur une indépendance financière. La rente lui permet de ne pas dépendre financièrement de ses enfants pour ses dépenses quotidiennes, y compris en cas de déménagement en maison de retraite. Le viager prévient ainsi une charge financière potentielle et des sacrifices pour les enfants, afin de subvenir aux besoins du parent.
Pour une vente en viager sécurisée, il est fortement recommandé de consulter un expert. Ce professionnel vérifiera la validité du titre de propriété, s'assurera que les enfants ont des droits sur le bien, obtiendra leur accord écrit pour la vente en viager et confirmera que le bouquet couvre adéquatement le paiement des droits des héritiers.
L'acte de vente inclut une clause spécifique, dite « d’abandon du droit d’usage et d’habitation », qui permet au vendeur de quitter son domicile à tout moment, par exemple pour entrer en maison de retraite ou dans un établissement médicalisé.
Cette clause stipule une augmentation de la rente, dont les conditions sont établies dès la signature du contrat.
Il est important de noter que cette clause d’abandon est définitive : une fois que le vendeur a quitté le bien, il ne peut revenir sur sa décision.
Les droits d'enregistrement, qui dépendent de la valeur en capital de la rente versée au vendeur, constituent une composante fiscale cruciale dans le cadre d’une vente en viager. Par ailleurs, les impôts locaux, notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation, présentent des nuances significatives en fonction du type de viager (occupé ou libre) ainsi que du détenteur actuel du bien immobilier, ajoutant ainsi une dimension complexe à la fiscalité de cette transaction que Mon Expert Viager vous expliquera en détail.
La fiscalité d'une vente immobilière varie grandement, allant d'une exonération totale à une imposition importante.
Pour une résidence principale, la fiscalité est très favorable. Selon l'Article 150 U du Code général des impôts, la plus-value, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, n'est pas soumise à l'impôt.
Pour d'autres biens immobiliers, comme une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée après déduction d'un abattement basé sur la durée de détention : 19% d'impôt sur le revenu et 17,20% de prélèvements sociaux. De plus, une surtaxe allant jusqu'à 6% s'applique pour les plus-values nettes taxables supérieures à 50 000€, pouvant conduire à une imposition totale de jusqu'à 46,2%.
Pour comprendre la taxation sur les plus-values immobilières, voici quatre questions clés :
Exonération de l'impôt : Possible après 22 ans de détention pour un bien autre que la résidence principale, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Réduction de la plus-value imposable : Possible en ajoutant au prix d'achat les frais d'acquisition ou en appliquant un forfait de 7,5%, ainsi que les frais de travaux d'amélioration par une entreprise. Après 5 ans de détention, un forfait de 15% peut être utilisé.
Calcul de l'impôt et des prélèvements sociaux : Le notaire en charge de la vente calcule la plus-value et les prélèvements, qui sont déduits du prix de vente.
Vente d'un bien démembré : Le traitement fiscal est similaire à celui d'un bien non démembré, mais la plus-value de l'usufruitier et du nu-propriétaire est calculée séparément, sauf si le bien est la résidence principale de l'usufruitier.
Pour un bien en démembrement, la plus-value de l'usufruitier est exonérée si le bien est sa résidence principale. La part de la plus-value de l'usufruitier diminue avec l'âge, tandis que celle du nu-propriétaire augmente, suivant un barème fiscal (Article 669 du Code général des impôts).
La rente viagère est traitée comme un revenu aux yeux de l'administration fiscale.
Le crédirentier doit donc reporter la totalité des arrérages reçus pendant l'année précédente dans le formulaire cerfa 2042.
L'impôt sera calculé en tenant compte de l'abattement lié à l'âge du crédirentier.
Pour rappel, concernant la fiscalité des rentes viagères, la part imposable, soumise à l'impôt sur le revenu, est fixée selon l'âge du vendeur (crédirentier) au moment du premier paiement de la rente :
Dans une transaction viagère, le terme "crédirentier" désigne le vendeur recevant la rente viagère, tandis que "débirentier" fait référence à l'investisseur qui s'acquitte de cette rente.
L'espérance de vie à la naissance est un indicateur statistique qui projette la durée de vie moyenne des nouveau-nés d'une année donnée, en supposant qu'ils restent soumis tout au long de leur vie aux taux de mortalité de cette année-là. Elle englobe tous les âges de la vie, y compris la mortalité infantile et les décès avant l'âge de la retraite. Par exemple, en 2020 en France, l'espérance de vie à la naissance était estimée à 79,2 ans pour les hommes et 85,3 ans pour les femmes.
Cet indicateur diffère de l'espérance de vie, qui est le nombre moyen d'années restant à vivre à partir d'un âge spécifique, calculé en fonction des taux de mortalité par âge pour l'année en question.
Pour vendre un bien immobilier en viager (résidence principale ou secondaire) appartenant à un adulte sous protection juridique, l'approbation du juge des tutelles est indispensable.
Selon l'article 440 du code civil, une personne nécessitant une assistance ou un contrôle continus dans les actes majeurs de la vie civile, sans être totalement incapable d'agir, peut être mise sous curatelle.
Un individu souffrant de défaillances mentales ou physiques, attestées par un médecin, peut être placé sous un régime de protection juridique, tel que la curatelle ou la tutelle. Le curateur ou tuteur, désigné par le juge, représentera la personne protégée, signant en son nom les actes significatifs de la vie civile.
Dans le cas de la vente d'une résidence principale ou secondaire par une personne sous protection, le curateur ou tuteur intervient ou représente la personne dans toutes les étapes de la vente, y compris la promesse de vente et l'acte authentique. Il signe ces documents au nom de la personne protégée (en tutelle) ou conjointement avec elle (en curatelle). Cette procédure est essentielle pour la validité de la vente. En l'absence de cette formalité, la vente est automatiquement nulle. Il n'est pas nécessaire de démontrer un préjudice pour demander l'annulation.
En plus de la représentation par le curateur ou le tuteur dans la vente d'une résidence principale ou secondaire, l'accord du juge des tutelles est crucial. L'article 465 du code civil stipule que tout acte signé par le curateur ou le tuteur sans solliciter l'accord du juge des tutelles est nul de plein droit, indépendamment de la preuve d'un préjudice.
En tant que forme de revenu, la rente viagère en France est imposable.
CEPENDANT, elle bénéficie d'une fiscalité particulièrement favorable. Un abattement spécifique est appliqué en fonction de l'âge du vendeur au moment du premier paiement de la rente :
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un concept légal lié à l'usus, accordant une utilisation personnelle du logement au bénéficiaire. Ce dernier peut y résider mais ne peut ni le louer ni en tirer profit. Si le bénéficiaire choisit de renoncer à ce droit, par exemple pour intégrer une maison de retraite, il peut procéder à une libération anticipée. Dans un arrangement en viager, cela entraîne une revalorisation de la rente viagère, tandis que dans le cas d'une nue-propriété, une compensation est versée par l'investisseur. Pour les coûts associés, tels que les impôts et les charges, la structure suit celle d'un régime locatif standard (conformément à la loi de 1989) : l'occupant s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, tandis que l'investisseur paie la taxe foncière, les charges de propriété et les frais de réparation.
L'usufruit, quant à lui, englobe l'usus (le droit de résidence) et le fructus (le droit de percevoir des bénéfices, comme les loyers). Contrairement au DUH, l'usufruitier peut louer le bien. En termes de répartition des frais, la structure se base sur les articles 605 et 606 du Code civil : l'usufruitier assume la taxe foncière, les charges courantes et la majorité des travaux, laissant à l'investisseur la responsabilité des gros travaux.
Il est généralement très difficile d'obtenir un prêt bancaire pour financer l'achat d'un bien en viager. En effet, le concept même du viager inclut une forme de financement différé par le vendeur, avec un paiement initial (le bouquet) suivi de versements réguliers (la rente viagère). De plus, les contrats de viager comportent typiquement un privilège de vendeur et une clause résolutoire, rendant impossible pour une banque de prendre une hypothèque ou toute autre garantie réelle sur le bien. Les alternatives possibles pour obtenir des garanties pourraient être une hypothèque sur un autre bien immobilier ou le nantissement de placements financiers.
Mon Expert Viager met à votre disposition une équipe de professionnels certifiés pour vous accompagner à chaque étape. Que ce soit pour estimer la valeur de votre bien en viager, choisir le type de viager adapté, comprendre le système du bouquet et des rentes viagères, ou bénéficier des avantages fiscaux, nous offrons notre accompagnement et nos conseils éclairés. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.
Les solutions viagères sur mesure de Mon Expert Viager sont adaptées à vos besoins.
Grâce à une approche personnalisée et une expertise accrue dans le domaine du viager, nous faisons de la vente en viager un levier de monétisation de votre patrimoine immobilier.
Vous pouvez faire estimer votre bien en viager en complétant notre questionnaire d’estimation en ligne. Un de nos experts certifiés vous rappellera sous 24 h pour une étude personnalisée gratuite de votre projet viager et sans engagement.
Dans le cadre de l’estimation du bien en viager, Mon Expert Viager évalue la valeur vénale de la maison ou de l’appartement, nous déterminons le droit d’usage et d’habitation (DUH), le calcul du prix de vente en viager, notamment l’établissement du montant du bouquet et de la rente viagère.
Si vous souhaitez recourir à nos services, Mon Expert Viager s’engage à vous accompagner avec minutie tout au long du processus de vente de votre bien immobilier.
La vente en viager est une approche immobilière astucieuse qui vous permet de vendre votre bien tout en conservant son droit d'usage et d'habitation (dans une situation classique de viager, il en existe d’autres).
En tant qu’experts viagers, nous vous accompagnons avec des conseils personnalisés pour vous faciliter l'accès à des ressources financières confortables, afin de vous assurer une transition en douceur vers une retraite agréable. Il existe différents types de viagers aux spécificités particulières : viager occupé, vente en nue-propriété, vente à terme, viager libre, viager mixte.